FUNDO IMOBILIÁRIO GERA RENDA PASSIVA? CONHEÇA AS VANTAGENS E DESVANTAGENS DESSE INVESTIMENTO

INVESTIMENTOS

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O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários, ou FIIs, são fundos de investimento que aplicam os recursos dos cotistas em ativos relacionados ao mercado imobiliário, como imóveis, títulos de renda fixa, cotas de outros fundos, entre outros. Os fundos imobiliários podem ser divididos em dois tipos principais: os fundos de tijolo e os fundos de papel.

Os fundos de tijolo são aqueles que investem em imóveis físicos, como shoppings, escritórios, galpões, hospitais, hotéis, etc. Esses fundos geram renda passiva a partir dos aluguéis recebidos dos locatários dos imóveis, que são distribuídos periodicamente aos cotistas.

Os fundos de papel são aqueles que investem em títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário, como letras de crédito imobiliário (LCI), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos, etc. Esses fundos geram renda passiva a partir dos juros e dividendos recebidos dos títulos, que também são distribuídos periodicamente aos cotistas.

Os fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores, assim como as ações. Para investir em um fundo imobiliário, basta abrir uma conta em uma corretora de valores, escolher o fundo desejado e comprar as cotas pelo home broker ou pela plataforma de investimentos. As cotas dos fundos imobiliários podem variar de preço de acordo com a oferta e demanda do mercado, a qualidade e a localização dos imóveis, a gestão do fundo, as expectativas dos investidores, entre outros fatores.

Como os fundos imobiliários geram renda passiva?

Os fundos imobiliários geram renda passiva aos cotistas de duas formas: pelos rendimentos distribuídos e pela valorização das cotas.

Os rendimentos distribuídos são os valores que os fundos pagam aos cotistas periodicamente, geralmente mensalmente, provenientes dos aluguéis, juros, dividendos e outros recebimentos dos ativos que compõem a carteira do fundo. Esses rendimentos são isentos de imposto de renda para as pessoas físicas, desde que o cotista tenha menos de 10% das cotas do fundo, o fundo tenha mais de 50 cotistas e as cotas sejam negociadas exclusivamente na bolsa ou no mercado de balcão organizado.

A valorização das cotas é o aumento do preço das cotas do fundo na bolsa de valores, que reflete a valorização dos ativos que compõem a carteira do fundo. Essa valorização pode ser realizada pelo cotista quando ele vende as suas cotas por um preço maior do que o que ele pagou na compra. Nesse caso, o cotista deve pagar 20% de imposto de renda sobre o lucro obtido na venda, descontando os custos operacionais.

Assim, os fundos imobiliários permitem que o investidor receba uma renda mensal sem ter que se preocupar com a gestão dos imóveis ou dos títulos, e ainda tenha a possibilidade de ganhar com a valorização das cotas no longo prazo.

Quais são as vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários?

Como todo investimento, os fundos imobiliários têm suas vantagens e desvantagens, que devem ser analisadas pelo investidor antes de tomar a decisão de investir. Veja a seguir as principais:

Vantagens

Renda passiva isenta de imposto de renda: Os fundos imobiliários pagam rendimentos mensais aos cotistas, que são isentos de imposto de renda para as pessoas físicas que se enquadram nas condições mencionadas anteriormente. Essa renda passiva pode ser usada para complementar a renda do investidor, reinvestida em mais cotas ou aplicada em outros investimentos.

Acesso a imóveis de alto padrão: Os fundos imobiliários permitem que o investidor se torne sócio de imóveis de alto padrão, como shoppings, escritórios, galpões, hospitais, hotéis, etc., que dificilmente ele poderia comprar de forma individual. Esses imóveis costumam ter uma boa localização, uma boa gestão, uma boa vacância e uma boa rentabilidade.

Diversificação da carteira: Os fundos imobiliários podem diversificar a carteira do investidor, pois têm uma correlação baixa ou negativa com outros ativos, como renda fixa e ações. Isso significa que os fundos imobiliários podem se valorizar quando outros ativos se desvalorizam, e vice-versa, reduzindo o risco e aumentando o retorno da carteira como um todo.

Baixo custo e facilidade de investimento: Os fundos imobiliários têm um custo de investimento baixo, pois as cotas podem ser compradas por valores acessíveis, a partir de R$ 10,00 em alguns casos. Além disso, o investimento é fácil, pois basta abrir uma conta em uma corretora de valores, escolher o fundo desejado e comprar as cotas pelo home broker ou pela plataforma de investimentos. O investidor não precisa se preocupar com a burocracia, a manutenção, os impostos e as despesas dos imóveis ou dos títulos, pois isso fica a cargo do gestor do fundo.

Desvantagens

Risco de mercado: Os fundos imobiliários estão sujeitos ao risco de mercado, ou seja, à possibilidade de desvalorização das cotas na bolsa de valores, devido a fatores como a oferta e demanda do mercado, a qualidade e a localização dos imóveis, a gestão do fundo, as expectativas dos investidores, entre outros. O investidor pode perder dinheiro se vender as suas cotas por um preço menor do que o que ele pagou na compra, ou se o fundo não pagar os rendimentos esperados.

Risco de liquidez: Os fundos imobiliários têm um risco de liquidez, ou seja, a possibilidade de não encontrar compradores ou vendedores para as cotas na bolsa de valores, ou de ter que aceitar um preço muito diferente do desejado para realizar a negociação. Alguns fundos imobiliários têm uma baixa liquidez, o que pode dificultar a entrada ou a saída do investimento, ou gerar um custo maior de transação.

Risco de vacância: Os fundos imobiliários que investem em imóveis físicos estão sujeitos ao risco de vacância, ou seja, a possibilidade de não conseguir alugar os imóveis ou de ter que reduzir o valor dos aluguéis para atrair os locatários. A vacância pode afetar a rentabilidade do fundo e os rendimentos dos cotistas, pois diminui a receita do fundo e aumenta as despesas com a manutenção dos imóveis vazios.

Risco de crédito: Os fundos imobiliários que investem em títulos de renda fixa estão sujeitos ao risco de crédito, ou seja, a possibilidade de não receber os juros ou o principal dos títulos, em caso de inadimplência ou calote dos emissores. O risco de crédito pode afetar a rentabilidade do fundo e os rendimentos dos cotistas, pois diminui a receita do fundo e aumenta as perdas com os títulos.

Como escolher os melhores fundos imobiliários?

Para escolher os melhores fundos imobiliários para investir, o investidor deve levar em conta alguns critérios, como:

O tipo de fundo: O investidor deve escolher o tipo de fundo que mais se adequa ao seu perfil de risco, ao seu objetivo de investimento e ao seu horizonte de tempo. Os fundos de tijolo tendem a ser mais estáveis e previsíveis, mas também mais sensíveis às condições do mercado imobiliário. Os fundos de papel tendem a ser mais voláteis e rentáveis, mas também mais expostos às variações das taxas de juros e do crédito.

A qualidade dos ativos: O investidor deve analisar a qualidade dos ativos que compõem a carteira do fundo, como a localização, a ocupação, a rentabilidade, a liquidez, o risco, a diversificação, a gestão, etc. Os ativos devem ter um bom potencial de valorização, uma boa geração de renda, uma boa demanda e uma boa conservação.

A gestão do fundo: O investidor deve avaliar a gestão do fundo, ou seja, a equipe responsável por administrar, selecionar, comprar, vender e alugar os ativos do fundo. A gestão deve ser competente, experiente, transparente, alinhada aos interesses dos cotistas e capaz de gerar valor para o fundo.

Os indicadores do fundo: O investidor deve observar os indicadores do fundo, como o preço, o valor patrimonial, o dividend yield, o valor de mercado, o número de cotistas, a taxa de administração, a taxa de performance, o histórico de rentabilidade, a liquidez, etc. Esses indicadores podem ajudar o investidor a comparar os fundos e a identificar as oportunidades e os riscos de cada um.

Conclusão

Os fundos imobiliários são uma forma de investir em imóveis sem ter que comprar um imóvel físico, recebendo uma renda passiva isenta de imposto de renda e podendo ganhar com a valorização das cotas. No entanto, os fundos imobiliários também têm riscos, como o risco de mercado, o risco de liquidez, o risco de vacância e o risco de crédito, que devem ser considerados pelo investidor. Para escolher os melhores fundos imobiliários, o investidor deve levar em conta o seu perfil de risco, o seu objetivo de investimento, o seu horizonte de tempo e os critérios de qualidade, gestão e indicadores dos fundos. Espero que este artigo tenha sido útil para você. 😊

Equipe MyFinCash

31/01/2024